Vizesiz Amerika'da ev almak mümkün mü?Can you buy a U.S. home without a visa?
Kısa cevap: evet. Georgia'da mülk almak için Amerikan vizesi, oturum izni veya vatandaşlık gerekmez. Türkiye'deki müşterilerimin çoğu evi görmeden, Amerika'ya gelmeden alıyor. Bu yazıda neye ihtiyacınız olduğunu ve sürecin nasıl işlediğini anlatıyorum.
Kimler alabilir?
Yabancı uyruklu kişilerin büyük çoğunluğu Georgia'da konut ve ticari mülk alabilir. Georgia, belirli ülkelerin vatandaşlarının tarım arazisi ve askeri tesislere yakın arazi almasını kısıtlıyor. Türkiye bu listede değil. Şehir içindeki ev, apartman dairesi, townhome, mobile home park veya ticari bina almanızın önünde vize engeli yok.
Hangi belgeler gerekir?
- Pasaport: Kimlik doğrulama ve kapanış belgeleri için.
- Paranın kaynağını gösteren belgeler: Banka hesap dökümü veya yatırım hesabı. Teklif verirken satıcı genellikle "proof of funds" ister.
- ITIN numarası: Amerika'da sosyal güvenlik numarası olmayanlara IRS'in verdiği vergi numarası. Kira geliri beyanı ve ileride satış için gerekir. Mali müşaviriniz başvuruyu yapar.
- Amerikan banka hesabı: Kira tahsilatı, vergi ve faturalar için pratik olur. Bazı bankalar yabancılara uzaktan hesap açar, bazıları şubeye gelmenizi ister.
Şahsen mi, şirketle mi?
Birçok yatırımcı mülkü Georgia'da kurulan bir LLC (limited şirket) üzerinden alır. LLC; mülkü kişisel varlıklarınızdan ayırmak, ortaklı alımları düzenlemek ve kira işlerini tek çatıda toplamak için kullanılır. Georgia'da adresiniz yoksa şirket için bir "registered agent" (tebligat temsilcisi) gerekir. LLC'nin vergi sonuçları kişiden kişiye değişir; kararı mutlaka bir mali müşavir ve avukatla birlikte verin.
Nakit mi, kredi mi?
Nakit alım en hızlı yoldur. Kredi düşünüyorsanız, yabancılara özel foreign national kredi programları var. Bu kredilerde:
- Peşinat standart kredilere göre daha yüksektir; genellikle fiyatın dörtte biri civarı ve üzeri istenir.
- Amerikan kredi notu yerine Türkiye'deki gelir ve varlık belgelerine bakılır.
- Faiz oranı standart kredilerden farklı olabilir.
Teklif vermeden önce bir bankadan ön onay almak, teklifinizi satıcı gözünde güçlendirir.
Evi görmeden nasıl alırım?
- Görüntülü gezinti: Evi canlı video ile birlikte geziyoruz; dolapları açıyor, çatıya ve tesisata bakıyoruz.
- Emsal analizi: Aynı bölgede son satılan benzer evlerle fiyatı kıyaslıyorum.
- Teklif: Georgia'da standart GAR sözleşmeleri kullanılır; elektronik imza ile Türkiye'den imzalarsınız.
- İnceleme dönemi: Lisanslı ekspertiz (home inspection), tapu araştırması ve sigorta teklifleri bu dönemde alınır. Sorun çıkarsa pazarlık yapılır veya sözleşmeden çekilinir.
- Kapanış: Georgia'da kapanışı avukat yapar. İmza belgeleri size gönderilir; noter veya konsoloslukta imzalayıp geri yollarsınız.
Aldıktan sonra hangi vergiler var?
- Emlak vergisi: Her yıl ilçe (county) değerlemesine göre ödenir.
- Kira geliri vergisi: Evi kiraya verirseniz Amerika'da gelir vergisi beyannamesi verilir.
- Satışta FIRPTA: Yabancı bir mal sahibi sattığında alıcı, bedelin bir kısmını keserek IRS'e öder. Fazlası beyanname ile geri alınır.
Ev almak vize sağlar mı?
Hayır. Sadece mülk sahibi olmak Amerika'da yaşama veya çalışma hakkı vermez. Turist vizesiyle evinizde kalabilirsiniz ama uzun süreli yaşayamazsınız. Türk vatandaşları için aktif bir işletme yatırımına dayalı E-2 yatırımcı vizesi gibi seçenekler var; bunun için sizi göçmenlik avukatına yönlendiriyorum.
Short answer: yes. You don't need a U.S. visa, residency or citizenship to buy property in Georgia. Most of my clients in Türkiye buy without traveling to the U.S.
Who can buy?
Most foreign nationals can buy residential and commercial property in Georgia. Georgia restricts purchases of farmland and land near military installations by citizens of certain designated countries.
What documents do you need?
- Passport for identity and closing documents.
- Proof of funds, usually a bank or brokerage statement.
- ITIN, the IRS tax number for people without a Social Security number, needed for rental income and resale.
- A U.S. bank account for rent, taxes and bills.
Personal name or LLC?
Many investors buy through a Georgia LLC to separate the property from personal assets and organize partnerships. Without a Georgia address you need a registered agent. Tax effects vary, so decide with a CPA and attorney.
Cash or loan?
Cash is fastest. Foreign national loans exist; they usually require a larger down payment and look at income and assets in your home country.
Buying without seeing the home
- Live video tours.
- Comparable sales analysis.
- GAR contract signed electronically.
- Inspection, title search and insurance quotes during due diligence.
- Attorney-led closing; documents are mailed to you for notarized signing.
Taxes after you buy
- Annual county property tax.
- U.S. income tax return if you rent the home.
- FIRPTA withholding when a foreign owner sells.
Does buying give you a visa?
No. Owning property does not grant the right to live or work in the U.S. Turkish citizens may qualify for options such as the E-2 investor visa through an active business investment; I refer you to an immigration attorney.
Sorunuz mu var?Have a question?
Ücretsiz 30 dakikalık görüşmede durumunuza özel konuşalım.Let's talk about your situation in a free 30-minute call.
Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; hukuki, vergi veya finansal tavsiye değildir. Durumunuz için Georgia'da bir avukat ve mali müşavirle görüşün.General information only, not legal, tax or financial advice.