Mobile home park yatırımı nedir, nasıl değerlenir?What is mobile home park investing?
Mobile home park, üzerine prefabrik evlerin (manufactured home) yerleştirildiği lotlardan oluşan bir arazidir. Yatırımcı araziyi, yolları ve altyapıyı satın alır; gelirin büyük kısmı lot kirasından gelir. Georgia'da Toccoa, Elberton, Thomson ve Hephzibah gibi pazarlarda bu parkların alımında alıcı tarafını temsil ediyorum.
Gelir nereden gelir?
- Lot kirası: Evin sahibi sakin, lotun sahibi siz. Sakin her ay lot kirası öder. Bu modelde evin bakımı sakine aittir.
- Parka ait evler (park-owned homes): Ev de parka aitse hem lot hem ev kiralanır. Gelir daha yüksek ama bakım masrafı ve yönetim yükü de artar.
- Fatura yansıtma: Su, kanalizasyon ve çöp bedelinin sakinlere yansıtılıp yansıtılmadığı gideri doğrudan etkiler.
Yatırımcılar neden ilgileniyor?
Bir prefabrik evi başka bir yere taşımak binlerce dolar tuttuğu için sakinler genellikle uzun yıllar kalır. Uygun fiyatlı konuta talep yüksek, yeni park açmak ise imar nedeniyle zor. Bu üç neden, iyi yönetilen parkları istikrarlı gelir getiren yatırımlar haline getirir.
Park nasıl değerlenir?
Ticari gayrimenkulde olduğu gibi: Net işletme geliri (NOI) ÷ kapitalizasyon oranı (cap rate) = değer. NOI, toplam gelirden işletme giderlerinin (vergi, sigorta, bakım, yönetim, faturalar) düşülmesiyle bulunur; kredi ödemeleri dahil edilmez.
| Varsayımsal örnek | Tutar |
|---|---|
| 50 lot × $400 aylık lot kirası × 12 ay | $240,000 |
| İşletme giderleri (örnek: gelirin %35'i) | −$84,000 |
| Net işletme geliri (NOI) | $156,000 |
| Değer (örnek cap rate %8 ile) | $1,950,000 |
Rakamlar sadece hesaplamanın mantığını göstermek içindir. Gerçek gider oranı ve cap rate parka, bölgeye ve altyapıya göre değişir.
Alım öncesi kontrol listesi
- Kira listesi ve banka hesabı: Kağıttaki kira, hesaba gerçekten yatıyor mu?
- Altyapı: Şehir suyu ve kanalizasyonu mu, kuyu ve fosseptik mi? Kuyu ve fosseptik, bakım riski ve kredi şartlarını değiştirir.
- Doluluk ve boş lotlar: Boş lot ek gelir fırsatı olabilir ama ev getirmenin maliyetini hesaba katın.
- Parka ait ev oranı: Ne kadar yüksekse yönetim yükü o kadar fazla.
- Yollar, elektrik ve su hatları: Yaşı ve durumu, yakın dönemde büyük masraf çıkarabilir.
- İmar ve izinler: Park mevcut imara uygun mu, yoksa "eski haklarla" mı devam ediyor?
- Tapu ve evlerin mülkiyeti: Terk edilmiş evlerin mülkiyet durumu net mi?
- Çevre ve sel riski: Çevre raporu (Phase I) ve sel haritası.
- Sigorta: Park sigortası maliyeti; Georgia sigorta lisansımla bunu karar öncesi hesaplıyoruz.
Finansman
Yerel ve bölgesel bankalar, satıcı finansmanı ve büyük parklarda kurumsal kredi programları kullanılır. Satıcı finansmanı küçük parklarda sık görülür ve pazarlıkta önemli bir kozdur.
A mobile home park is land divided into lots where manufactured homes sit. The investor owns the land, roads and utilities; most income comes from lot rent. I represent buyers of parks in Georgia markets such as Toccoa, Elberton, Thomson and Hephzibah.
Where the income comes from
- Lot rent: residents own their homes and rent the lot.
- Park-owned homes: higher income, more maintenance.
- Utility billing: whether water, sewer and trash are passed through changes expenses.
Why investors like parks
Moving a manufactured home costs thousands, so residents tend to stay. Demand for affordable housing is high and new parks are hard to zone.
How a park is valued
Net operating income ÷ cap rate = value. NOI is income minus operating expenses, before debt service.
| Hypothetical example | Amount |
|---|---|
| 50 lots × $400 monthly lot rent × 12 | $240,000 |
| Operating expenses (example: 35%) | −$84,000 |
| NOI | $156,000 |
| Value at an example 8% cap rate | $1,950,000 |
Due diligence checklist
- Rent roll vs. bank deposits
- City utilities vs. wells and septic
- Occupancy and vacant lots
- Share of park-owned homes
- Roads and utility lines
- Zoning and legal nonconforming status
- Title to abandoned homes
- Phase I environmental and flood zone
- Insurance cost, priced before you commit
Financing
Local and regional banks, seller financing (common on smaller parks) and institutional programs for larger parks.
Sorunuz mu var?Have a question?
Ücretsiz 30 dakikalık görüşmede durumunuza özel konuşalım.Let's talk about your situation in a free 30-minute call.
Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; hukuki, vergi veya finansal tavsiye değildir. Durumunuz için Georgia'da bir avukat ve mali müşavirle görüşün.General information only, not legal, tax or financial advice.